過去5年，華發(fā)股份一直穩(wěn)居“千億房企”陣容。然而，為了實現(xiàn)千億銷售規(guī)模，華發(fā)股份卻犧牲了凈利潤。

近日，華發(fā)股份率先披露2024年年報，從財務數(shù)據(jù)看，華發(fā)股份的經(jīng)營業(yè)績下滑明顯。

2024年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入約599.92億元，同比減少16.84%；歸母凈利潤約9.51億元，同比減少48.24%；基本每股收益0.35元，同比減少55.7%。

銷售方面，其2024年全口徑銷售額達1054.4億元，位列克而瑞2024年度銷售榜TOP10，連續(xù)5年保持千億房企地位，但銷售額出現(xiàn)了下滑。

與此同時，華發(fā)股份資產(chǎn)負債率長期處于高位。2021-2023年，其資產(chǎn)負債率分別為72.99%、71.37%、69.77%，盡管呈緩慢下降趨勢，但2024年仍維持在70.26%的高位。

守住千億卻輸了利潤

回顧過去幾年，華發(fā)股份的經(jīng)營業(yè)績雖有高光時刻，但也暗藏諸多問題。

從營收數(shù)據(jù)來看，華發(fā)股份2021年實現(xiàn)營業(yè)收入512.41億元，同比增長0.46%，增長幅度較為平緩。2022年，營業(yè)收入升至591.90億元，同比增長15.51%，表現(xiàn)較為亮眼。

但好景不長，華發(fā)股份2023年營收進一步增至721.45億元，同比增長19.35%。但到了2024年，卻遭遇滑鐵盧，營業(yè)收入約599.92億元，同比下降16.84%。

華發(fā)股份利潤方面的問題更為突出。2021年，其實現(xiàn)凈利潤46.77億元，同比增長2.56%；歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.09%，盈利狀況尚可。

2022年，華發(fā)股份凈利潤雖保持基本平穩(wěn)，歸母凈利潤卻同比下降19.31%，這主要受項目權(quán)益比例下降等因素影響。

2023年，華發(fā)股份的凈利潤進一步下降至34.65億元，同比下降28.96%；歸母凈利潤為18.38億元，同比下降29.58%，增收不增利的現(xiàn)象十分明顯。

到了2024年，華發(fā)股份的歸母凈利潤約9.51億元，較上一年減少48.24%，利潤大幅縮水。

利潤下滑的背后，一方面是成本的不斷攀升。華發(fā)股份2023年全年拿地建面497萬平方米，為近3年最高值，拿地強度為54.2%，較2022年的38.7%有了明顯提升。高昂的土地成本壓縮了利潤空間。

另一方面，市場競爭激烈導致銷售價格受限。盡管華發(fā)股份在品牌建設方面有所投入，但在一些市場中，為了促進銷售，不得不采取價格策略，進一步影響了利潤水平。

銷售業(yè)績同樣面臨挑戰(zhàn)。2021年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額1218.9億元，銷售面積468.8萬平方米。2022年，銷售額為1202.41億元，銷售面積400.9萬平方米。2023年，全口徑合同銷售額1259.9億元，同比增長4.8%，連續(xù)4年躋身“千億陣營”。

然而，2024年，雖全口徑銷售額達1054.4億元，位列克而瑞2024年度銷售榜TOP10，較上一年上升4位，連續(xù)5年保持千億房企地位，但銷售額出現(xiàn)了下滑。

在銷售回款方面，2024年實現(xiàn)回款金額499.78億元，與銷售額相比，回款比例并不高。銷售業(yè)績下滑和回款困難，與市場需求的變化密切相關。

資產(chǎn)負債率持續(xù)高企

回顧過去，自2019年起，華發(fā)股份的長期借款便呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，華發(fā)股份的長期借款為457.35億元，到了2020年，這一數(shù)字大幅增長至794.11億元，增幅高達73.63%。如此迅猛的增長速度，使得公司的債務負擔顯著加重。

2020年8月，監(jiān)管部門提出“三道紅線”融資新規(guī)。彼時，華發(fā)股份“三道紅線”全踩：剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率達76.5%，凈負債率為181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9。

不過，華發(fā)股份此后努力改善債務狀況。到2021年底，公司成功實現(xiàn)“三道紅線”全面轉(zhuǎn)“綠”，在一定程度上緩解了其融資壓力。

然而，這并不意味著華發(fā)股份的債務問題已得到徹底解決。2023年財報顯示，其籌資凈現(xiàn)金流從2023年的114.39億元驟降至2024年前三季度的-4.3億元。

截至2024年末，華發(fā)股份總資產(chǎn)為4202.95億元，同比減少6.95%；總負債為2953.07億元，同比減少7.72%，資產(chǎn)負債率仍維持在70.26%的高位。

因此，投資者對于華發(fā)股份的債務結(jié)構(gòu)可持續(xù)性依然心存疑慮。他們質(zhì)疑其在2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)三個季度為負的情況下，存在債務滾動融資風險。

另外，華發(fā)股份債券募集說明書披露項目預期凈利率僅為3.16%-4.41%，資金使用效率也飽受詬病。盡管控股股東華發(fā)集團承諾認購不低于29.64%的份額并設置限售期，但市場的擔憂情緒仍未消散。

此外，華發(fā)股份還面臨存貨高企的難題。2023年末，其存貨高達2750億元，同比增長13%，占流動資產(chǎn)總額的71%。

到了2024年，盡管華發(fā)股份新增土地儲備規(guī)模同比增長15%，但商品房銷售額卻同比下降22%，存貨周轉(zhuǎn)率降至0.17次，遠低于行業(yè)TOP20企業(yè)均值（0.35次）。

如此龐大的存貨規(guī)模，不僅大量占用資金，還增加了減值風險。2023年年末，華發(fā)股份對開發(fā)產(chǎn)品計提近14億元的減值準備，進一步壓縮利潤空間。

如何平衡規(guī)模與質(zhì)量？

華發(fā)股份的前身可追溯至1980年成立的珠海經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展公司房地產(chǎn)經(jīng)理部，當時參與珠海經(jīng)濟特區(qū)首個房地產(chǎn)項目“銀海新村”的開發(fā)，進軍房地產(chǎn)。

1992年8月18日，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司正式成立。1994年，華發(fā)股份取得國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

2004年，對于華發(fā)股份而言是具有重大意義的一年，公司成功在上交所掛牌上市，成為珠海首家上市房企。

上市后，華發(fā)股份的業(yè)務逐漸涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、金融投資、文教旅游、高端服務、商貿(mào)物流等多個領域，逐步轉(zhuǎn)型為綜合型企業(yè)集團

不過，近年來華發(fā)股份的房屋質(zhì)量問題頻發(fā)，多地業(yè)主發(fā)起維權(quán)行動。

在深圳，前海華發(fā)新城華苑項目于2024年年底交付后，業(yè)主們投訴稱，廚房與衛(wèi)生間的樓板有多處開裂后修復的痕跡，衛(wèi)生間出現(xiàn)多處注漿補漏但針頭未拔除的情況，且漏水現(xiàn)象依然存在。

此外，小區(qū)內(nèi)道路和活動場地的材質(zhì)與售房說明書以及宣傳沙盤不符，戶內(nèi)沒有給水總閥，廚房排水口設計不合理，入戶大堂裝修標準低等問題也讓業(yè)主們大為不滿。

面對業(yè)主的投訴，寶安區(qū)相關部門進行回復，建設單位也承諾對部分問題進行整改，但業(yè)主們對整改效果仍持觀望態(tài)度。

無獨有偶，上海的古美華府項目同樣深陷質(zhì)量風波。該項目在2022年獲取土地，2023年實現(xiàn)當日售罄，然而在2024年末預驗收階段，卻暴露出墻體結(jié)構(gòu)性裂縫、排水系統(tǒng)斷層等工程質(zhì)量問題。

除此之外，其他地區(qū)的華發(fā)股份項目也未能幸免。據(jù)12315消費者投訴信息公示平臺數(shù)據(jù)顯示，2024年6月11日，有消費者反映購買的華發(fā)股份精裝修房存在以假充真、以次充好的問題，要求重做和更換。最終，在杭州市拱墅區(qū)市場監(jiān)督管理局的介入下，雙方于2024年6月12日達成調(diào)解協(xié)議。

面對諸多質(zhì)量問題和業(yè)主的維權(quán)行動，華發(fā)股份需要深刻反思，加強工程質(zhì)量管控，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，妥善解決問題，重塑公司的品牌形象。

內(nèi)容來源：石頭侃房