這個(gè)財(cái)報(bào)季，談第二增長(zhǎng)曲線的房企多了，開(kāi)發(fā)主業(yè)反而被絕大部分企業(yè)選擇性淡化。這背后是絕大部分企業(yè)開(kāi)發(fā)主業(yè)還在失速有關(guān)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2024年，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷(xiāo)售平均同比下滑超20%。行業(yè)整體失速中，有些企業(yè)卻能在逆勢(shì)中實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，中國(guó)海外發(fā)展就是其中之一。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2024年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的背景下，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入1851.5億元，稅前溢利264.1億元，核心股東應(yīng)占溢利157.2億元，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平；年銷(xiāo)售額達(dá)3106.91億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額行業(yè)第一，銷(xiāo)售額同比上漲0.3%，成為T(mén)OP10房企中唯一實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的公司。

拆分其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，2024年中海奪下北上深三個(gè)一線城市銷(xiāo)冠，四個(gè)一線城市總銷(xiāo)售額達(dá)1640億元，占公司整體銷(xiāo)售的61%；平均銷(xiāo)售單價(jià)為27048.36元/平方米，同比增長(zhǎng)16.62%，為其未來(lái)數(shù)年利潤(rùn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

能在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)定發(fā)展，中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這依賴于正確的戰(zhàn)略引領(lǐng)和堅(jiān)定的執(zhí)行，十四五期間，行業(yè)面臨深度調(diào)整，中海緊緊地圍繞今天、明天、后天的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，堅(jiān)定地執(zhí)行和目標(biāo)資源投入，并在過(guò)程中動(dòng)態(tài)適時(shí)調(diào)整。

據(jù)張智超介紹，十四五期間，中海一直有一個(gè)判斷，這五年決定了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)20年競(jìng)爭(zhēng)的基本格局，中海成功穿越了當(dāng)前這一輪行業(yè)下行轉(zhuǎn)折期的沖擊與挑戰(zhàn)，并保持在行業(yè)的前列，保持攻守兼?zhèn)滟Y源與發(fā)展態(tài)勢(shì)；下一個(gè)五年，我們依舊將堅(jiān)守不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主航道，住宅開(kāi)發(fā)是公司優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，下一個(gè)五年將繼續(xù)做大和做強(qiáng)，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，保持全國(guó)市場(chǎng)占有率領(lǐng)先，在主流城市核心城市保持領(lǐng)先；同時(shí)，要做強(qiáng)做優(yōu)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，顯著提升收入與利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

重倉(cāng)一線城市，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)保證銷(xiāo)售基本盤(pán)

能在2024年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，顏建國(guó)稱，與公司強(qiáng)聚焦一線城市的投資策略。

近幾年，在新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，一二線城市銷(xiāo)售相對(duì)穩(wěn)定、大部分三四線城市銷(xiāo)售仍待復(fù)蘇。在土地市場(chǎng)，受債務(wù)拖累，近兩年絕大部分房企極少公開(kāi)拿地。利用兩個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整期，堅(jiān)持“三個(gè)主流”發(fā)展策略的中海地產(chǎn)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)多渠道，加注一線及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)土地獲取優(yōu)勢(shì)。2023年-2024年，連續(xù)兩年新增投資行業(yè)第一。

2024年，中海在12個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備22宗，總購(gòu)地金額則提升至806億元，新增權(quán)益投資額696億元。其中，四個(gè)一線城市權(quán)益投資額占73.5%。僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺(tái)、深圳南山的兩宗“百億地塊”，單地塊質(zhì)量更高，織厚安全墊。

2025年，中海延續(xù)積極重倉(cāng)一二線城市投資態(tài)勢(shì)，接連競(jìng)得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、杭州等地塊，累計(jì)投資額逾300億元。土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)于“主流城市市場(chǎng)份額提升”目標(biāo)，通過(guò)聚焦核心城市，中海權(quán)益銷(xiāo)售額躍居行業(yè)第一，市占率穩(wěn)步提升，鞏固了頭部企業(yè)地位?。同時(shí)，這些新增土儲(chǔ)，將成為中海未來(lái)幾年的基本盤(pán)，在行業(yè)分化期擴(kuò)大其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從土地層面保證未來(lái)銷(xiāo)售的穩(wěn)定性。

張智超稱，2025年中海的投資將保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，投資策略還是強(qiáng)聚焦一線和部分強(qiáng)二線城市，同時(shí)積極關(guān)注機(jī)會(huì)型城市。

“玖序系”成熱銷(xiāo)代名詞，打造“好房子”搶占市場(chǎng)先機(jī)

能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，除擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)外，也要有較強(qiáng)的產(chǎn)品力，滿足消費(fèi)者需求。目前，新房市場(chǎng)以改善及以上需求為主，中海地產(chǎn)匹配這類(lèi)購(gòu)房人的“玖序系”產(chǎn)品在北上深等城市持續(xù)熱銷(xiāo)。

在上海，3月28日中?！ろ槻晾锶胧刑拙們r(jià)約4000萬(wàn)元。項(xiàng)目首開(kāi)即售罄，收金196.5億元，打破全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額紀(jì)錄，榮登“中國(guó)盤(pán)王”；全年銷(xiāo)售超387億元。

6月底，上海、深圳、北京的三個(gè)玖序系項(xiàng)目同步入市。其中，上海中?！ゎI(lǐng)邸玖序全年五開(kāi)五罄，熱銷(xiāo)282億元；深圳中?！ど顬尘列?，打破深圳新建商品住宅銷(xiāo)售定價(jià)上限，首開(kāi)收金超100億元，全年熱銷(xiāo)156.2億元；北京中海·京華玖序，備案均價(jià)約17.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)62億元，開(kāi)盤(pán)48小時(shí)就位居北京2024年上半年新房網(wǎng)簽銷(xiāo)售冠軍，全年熱銷(xiāo)75.6億元。

顏建國(guó)表示，“好產(chǎn)品”是“工科中?！笨诒膩?lái)源，是公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，中海一直注重通過(guò)“好產(chǎn)品、好服務(wù)”來(lái)實(shí)現(xiàn)“好效益”。

2024年在各家房企“卷”改善類(lèi)產(chǎn)品之際， “好房子”體系應(yīng)運(yùn)而生、從各地實(shí)行規(guī)定來(lái)看，封閉式陽(yáng)臺(tái)按1/2計(jì)算容積率、風(fēng)雨連廊不納入容積率計(jì)算、大戶型要求層高不小于3.15米等。這類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)將是對(duì)此前產(chǎn)品的顛覆，可以說(shuō)誰(shuí)能率先打造出“好房子”，就會(huì)在2025年的新房市場(chǎng)搶占先機(jī)。

在顏建國(guó)看來(lái)，“好房子”建設(shè)，不僅僅是住房品質(zhì)的顯著提升，更是房地產(chǎn)行業(yè)的一次重大變革，對(duì)房企的空間與服務(wù)理解能力、客戶需求洞察力、上下游部件產(chǎn)品的系統(tǒng)集成能力、數(shù)字技術(shù)與人工智能鏈接能力等提出了前所未有的要求。

據(jù)了解，“好房子”理念誕生伊始，中海在住建部指導(dǎo)下，對(duì)三萬(wàn)多客戶展開(kāi)調(diào)研，并梳理了廣大客戶對(duì)“好房子”的134 項(xiàng)需求，從而集成了16大科技系統(tǒng)，率先在中國(guó)建筑科技展上推出“中海好房子”樣板。

顏建國(guó)介紹，今年中國(guó)海外發(fā)展將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價(jià)放開(kāi)的形勢(shì)下，將有機(jī)會(huì)通過(guò)打造“中海好房子”，實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值創(chuàng)造。

繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提升收入與利潤(rùn)

良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，確證現(xiàn)階段中海手中握有充足的現(xiàn)金流，足以覆蓋短債、保證短期發(fā)展。

中國(guó)海外發(fā)展副總裁郭光輝介紹，近幾年來(lái)隨著市場(chǎng)下行、行業(yè)深度調(diào)整，中國(guó)海外發(fā)展一直把有息負(fù)債管控作為重中之重。連續(xù)兩年來(lái)有息負(fù)債都進(jìn)行了壓降。2024 年有息負(fù)債包括提前還款和到期歸還、凈歸還 175.5 億元，同比下降 6.2%。

在壓降有息負(fù)債的同時(shí)，中海仍然有充裕的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，同時(shí)在2024 年在有息負(fù)債結(jié)構(gòu)上公司進(jìn)一步優(yōu)化，降低了整體融資成本，平均融資成本為3.1%。2024年，中國(guó)海外發(fā)展穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)，獲標(biāo)普全球上調(diào)信用評(píng)級(jí)至A-/穩(wěn)定，成為中國(guó)房企中唯一擁有雙A國(guó)際信用評(píng)級(jí)的企業(yè)。

十四五收官之年保持穩(wěn)定發(fā)展，張智超稱，下一個(gè)五年中國(guó)海外發(fā)展將在保持戰(zhàn)略定力同時(shí)，賦予今天、明天、后天三大產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大、做優(yōu)、做強(qiáng)的目標(biāo)任務(wù)，繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅開(kāi)發(fā)，并持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)，推動(dòng)公司持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

財(cái)報(bào)顯示，中海目前經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)包括持有型的辦公樓、購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、酒店及康養(yǎng)業(yè)務(wù)，2024年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)已經(jīng)超過(guò)10%。

“經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)將強(qiáng)聚焦于核心城市，特別是幾個(gè)重點(diǎn)一線城市?！?張智超稱，近幾年聚焦投資于核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)，已持有一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)，陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)后，將進(jìn)一步強(qiáng)化公司的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力與資本運(yùn)營(yíng)能力；前幾年，中海還涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將在這方面持續(xù)加大投入。

除此之外，在下個(gè)五年，中海還將做實(shí)做優(yōu)包括供應(yīng)鏈、代建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技在內(nèi)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，賦能主業(yè)同時(shí)構(gòu)建第三增長(zhǎng)曲線。

顏建國(guó)稱，下一個(gè)五年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將逐步建立健全，我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都充滿信心。我們將堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，堅(jiān)定成為卓越的國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為廣大客戶的美好居住與幸福生活持續(xù)貢獻(xiàn)更大的力量。