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300萬“老破小”與上億豪宅同步遭瘋搶,上海樓市復(fù)燃了

摘要:“工作日下班后直奔簽約現(xiàn)場,一周看房火速下單!”在上海打拼十年的吳女士,用一場“閃電戰(zhàn)”終結(jié)了自己的租房生涯。她購入的普陀區(qū)“老破小”學(xué)區(qū)房,單價不足5萬/㎡,總價控制在300萬以內(nèi),卻坐擁第一梯隊學(xué)校資源。而這種“性價比王炸”房源,正在成為上海二手房市場的“流量密碼”。

來源 | 中訪網(wǎng)

作者 | 一杭工作室

最近上海樓市的熱度,簡直比黃浦江畔的夜景還耀眼。

二手房單日破千套、新房“日光盤”扎堆、地王頻出……上海樓市正在經(jīng)歷近三年來成色最好的“金三銀四”。

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誰在上車?

“工作日下班后直奔簽約現(xiàn)場,一周看房火速下單!”在上海打拼十年的吳女士,用一場“閃電戰(zhàn)”終結(jié)了自己的租房生涯。她購入的普陀區(qū)“老破小”學(xué)區(qū)房,單價不足5萬/㎡,總價控制在300萬以內(nèi),卻坐擁第一梯隊學(xué)校資源。而這種“性價比王炸”房源,正在成為上海二手房市場的“流量密碼”。

數(shù)據(jù)顯示,3月份,上海二手房成交接近3萬套,4月還沒過半,網(wǎng)簽量已經(jīng)逼近萬套。單日成交破千套的盛況,簡直讓人懷疑是不是回到了2016年的樓市巔峰期。

為什么上海的二手房突然這么火?原因其實(shí)很簡單:價格降了,政策穩(wěn)了,購房者終于不再觀望了。有房產(chǎn)中介表示,現(xiàn)在上海那些單價5萬以下、總價300萬以內(nèi)的“老破小”,成了市場的香餑餑。尤其是帶學(xué)區(qū)的房子,簡直是搶手貨。像普陀區(qū)的學(xué)區(qū)房,雖然樓齡老、面積小,但價格比市區(qū)均價低不少,再加上能解決孩子的學(xué)位問題,家長們毫不猶豫地沖了。

與此同時,上海的業(yè)主們心態(tài)也開始發(fā)生了一些變化,據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞報道》,上海的業(yè)主們,不再接受大幅砍價了。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示,3月價格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個月的指數(shù)變化來看,呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲,2月環(huán)比下跌走勢。

如果說二手房市場是“剛需的狂歡”,那么新房市場就是“改善和土豪的競技”。據(jù)報道,3月份,上海新開盤的29個項目中,近一半認(rèn)購率超過100%,7個樓盤直接“日光”。黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭,均價18.9萬/平方米,總價動輒上億,居然開盤當(dāng)天就賣光了,單日吸金92.34億。徐匯區(qū)的能建·西岸譽(yù)府也不甘示弱,均價14.3萬/平方米,一天收金47.68億。

這些“日光盤”到底有什么魔力?答案很簡單:地段、品質(zhì)和稀缺性。像黃浦區(qū)這種核心地段,房子本身就是“硬通貨”,有錢人買來保值增值。而那些高端改善盤,比如浦東的前灘公館,雖然均價11.84萬/平方米,但地段和配套都過硬,改善型購房者自然愿意掏錢。

更重要的是,新房市場的火爆,很大程度上是因?yàn)槎址渴袌龅摹皞鲗?dǎo)效應(yīng)”。二手房價格降了,換房的人多了,置換需求直接涌向了新房市場。這種“以舊換新”的需求鏈條,成為新房市場熱度的重要支撐。

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地王頻出,開發(fā)商在賭什么?

自2024年土拍規(guī)則改回“價高者得”后,上海土地市場熱度飆升,據(jù)報道,2024年7月以來,已有24幅地塊的溢價率超過10%,其中更有3幅地塊的溢價率達(dá)到了40%及以上。這哪里是拍地,簡直是“搶地”。

地王的“戰(zhàn)績”也不斷在被刷新。2024年8月,綠城以48.048億元拿下徐匯濱江原小米地塊,溢價率30%,樓面價13.1萬/平,直接坐上全國“單價地王”的寶座。到了11月,華潤、越秀和中能建聯(lián)合體以74426元/平的價格拿下新楊思20B-12地塊,溢價率40.37%,刷新了新楊思地價紀(jì)錄。12月底,宸嘉發(fā)展以12.6萬/平的樓面價拿下龍華街道地塊,溢價率40%,裝修標(biāo)準(zhǔn)直接飆到7000元/平,創(chuàng)歷史新高。2025年2月,金茂與慶隆聯(lián)合體經(jīng)過184輪廝殺,以89.64億元競得虹口嘉興路地塊,溢價率38.2%,樓面價11.74萬/平,虹口“新地王”就此誕生。同月,靜安區(qū)靜安寺社區(qū)地塊以16.1萬/平的樓面價,直接刷新全國單價地王紀(jì)錄。

地王頻出,上海的開發(fā)商們在賭什么?首先是,政策紅利。去年8月,上?!半p高雙競”新規(guī),簡單來說,就是讓開發(fā)商在品質(zhì)和價格上“卷”出新高度。開發(fā)商們也不得不拼了命地在品質(zhì)上加碼。例如,綠城拍下的北蔡地塊,不僅裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5000元/㎡,還額外提供300㎡公共設(shè)施,幾乎將“豪宅頂配”刻在地契上。

此外,核心區(qū)土地的稀缺性也讓開發(fā)商不得不“氪金搶地”。內(nèi)中環(huán)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊每次出讓都引發(fā)激烈競爭,畢竟在上海,可開發(fā)的土地比愛馬仕鉑金包還稀缺。當(dāng)上海的二手房成交量穩(wěn)定在2萬套一個月以上,開發(fā)商的信心迅速恢復(fù),此時不拿地,難道等房價再次起飛后當(dāng)觀眾?

然而,盡管上海樓市迎來“小陽春”,但有觀點(diǎn)指出,這波行情并非全面回暖,而是結(jié)構(gòu)性分化的結(jié)果。3月份二手房成交量雖創(chuàng)三年次高,但“3萬套魔咒”仍未打破。300萬元以下的剛需房源成交量占總量近半,部分遠(yuǎn)郊板塊甚至出現(xiàn)“當(dāng)日掛牌即成交”的現(xiàn)象,以價換量仍是常態(tài)。這種“兩極分化”的背后,是市場信心的不均衡,核心區(qū)領(lǐng)漲,遠(yuǎn)郊陰跌,結(jié)構(gòu)性風(fēng)險正在積累。

面對這波行情,有人高呼“牛市重啟”,也有人擔(dān)憂“泡沫再現(xiàn)”。目前可以預(yù)見的是,市場正在溫和修復(fù),但不會重演2016年的瘋狂。畢竟,現(xiàn)在的購房者都是經(jīng)歷過周期洗禮的“人間清醒”,既不會無腦追漲,也不會錯過窗口期。

AI財評
**財經(jīng)視角點(diǎn)評:上海樓市的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇與隱憂** 上海樓市"金三銀四"的升溫,本質(zhì)上是政策寬松與價格調(diào)整共同驅(qū)動的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。二手房市場以價換量特征明顯,300萬以下學(xué)區(qū)房成為剛需主力,反映中產(chǎn)家庭對優(yōu)質(zhì)教育資源的剛性需求;而高端新房"日光"則凸顯核心地段資產(chǎn)的避險屬性,高凈值人群通過優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)對沖經(jīng)濟(jì)不確定性。土地市場"地王"頻出,源于開發(fā)商對核心區(qū)稀缺資源的戰(zhàn)略卡位,但溢價率超40%的項目未來盈利空間將高度依賴房價上漲預(yù)期,存在流動性風(fēng)險。 需警惕的是,當(dāng)前市場呈現(xiàn)"冰火兩重天"格局:中心城區(qū)量價齊升與遠(yuǎn)郊滯銷并存,這種分化可能加劇金融資源錯配。若后續(xù)政策邊際收緊或經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期,高杠桿拿地的開發(fā)商和追漲投資客將首當(dāng)其沖。建議投資者關(guān)注"租售比"等基本面指標(biāo),避免在情緒驅(qū)動下追高非核心資產(chǎn)。監(jiān)管部門需防范土地市場過熱傳導(dǎo)至金融體系,適時優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
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