3月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2025年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，南京新房價格環(huán)比上升0.5%領(lǐng)跑，自2024年11月起已經(jīng)連續(xù)上漲4個月。

然而，整體市場企穩(wěn)回暖的同時，南京部分樓盤卻掀起了一輪價格戰(zhàn)，這種兩極分化的現(xiàn)象引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。

庫存壓力下的價格戰(zhàn)

3月9日，南京本地國資房企南京高科旗下項目高科紫堯星院突然宣布以1.8萬/㎡起的價格“拋售”，而該項目首開時均價高達(dá)3.1萬元/㎡，競拍地價為19713元/㎡，房價比地價還便宜。

這一“骨折價”策略讓高科紫堯星院成為南京的網(wǎng)紅熱盤，銷售人員表示，“周末來了幾千人，都擠滿了。兩天賣了200套房，都是90后、00后來買房。一個周末就基本把兩棟樓清空了。”南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，高科紫堯星院入網(wǎng)總套數(shù)為206套，目前總認(rèn)購數(shù)已達(dá)159套，總成交數(shù)為21套，銷售勢頭火爆。

然而，這背后的降價舉措實(shí)則是企業(yè)的無奈之選。據(jù)了解，在大幅降價之前，高科紫堯星院曾經(jīng)歷了接近兩年的“封盤期”。2023年2月項目首次開盤，推出了兩棟樓206套房，折后銷許均價約為30981元/㎡，但當(dāng)時僅賣出了十幾套。原因在于，高科紫堯星院所處的堯化門板塊距離主城較遠(yuǎn)，居住配套相對滯后，且項目自身產(chǎn)品設(shè)計也未能跟上樓市的迭代步伐，因此去化情況一直不容樂觀。

無獨(dú)有偶，位于河西奧體板塊的紫輝時代廣場也遭遇了類似的困境。盡管該樓盤地理位置優(yōu)越，擁有金中實(shí)小和中華中學(xué)上新河初級中學(xué)的雙學(xué)區(qū)配置，但其屬于65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)已縮水23年，容積率高達(dá)6.58，得房率僅70%左右。由于戶型設(shè)計偏大、總價優(yōu)勢不明顯，項目銷售一直難以起量，最終也不得不選擇5折賣房，總價從350萬元起步降至165萬元起步。

為何南京房價整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的態(tài)勢，但部分樓盤仍選擇降價促銷？最大原因由于南京樓市的庫存壓力。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，截至2025年1月末，南京市新建商品住宅庫存面積高達(dá)825萬平方米，其中70平方米以下的小戶型公寓庫存積壓尤為嚴(yán)重，去化周期漫長。專家分析指出，這一庫存問題主要源于市場需求萎縮、投資客逐漸退場以及供需結(jié)構(gòu)失衡等多重因素的疊加影響。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，盡管截至今年1月末，全國50個重點(diǎn)城市的狹義庫存量同比下降了11%，但南京樓市的狹義庫存去化周期仍超過20個月，顯示出其面臨的庫存壓力之大。特別是70平方米以下的小面積段房源，庫存積壓情況尤為突出，郊區(qū)個別板塊的庫存量甚至較2024年底還有所上升。

“好房子”走出獨(dú)立行情

與此同時，南京高端住宅市場卻上演著截然不同的劇情。2025年開年以來，南京多個定位“頂豪”的改善型項目逆市走強(qiáng)，以堅挺價格走出獨(dú)立行情：中堃置業(yè)江心洲賢坤花園單價突破6.4萬元/㎡即將清盤，其老門東G10項目更傳出單價破8萬、總價2000萬起跳的消息；金基開發(fā)的紫金山下“山和月”與綠城合作的鼓樓濱江“沁百合”，5萬元/㎡的放風(fēng)價同樣引發(fā)市場高度關(guān)注。

這些現(xiàn)象級項目的熱銷，折射出房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的深刻變革。在住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的升級浪潮中，安全、舒適、綠色、智慧的高品質(zhì)住宅也正成為穿越周期的“硬通貨”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年最大變化是一大批改善型新盤入市，特別是密度較低、配套完善、品質(zhì)優(yōu)良的“好房子”項目。

南京樓市的表現(xiàn)不僅反映了當(dāng)?shù)厥袌龅莫?dú)特情況，也折射出全國房地產(chǎn)市場的一些新趨勢和變化。

從全國范圍來看，樓市正邁向止跌回穩(wěn)。2025年2月，在70個大中城市中，有18個城市新房價格環(huán)比上漲，3個城市二手住宅價格環(huán)比上漲。盡管受春節(jié)銷售淡季等因素影響，各線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)中略降，但從同比數(shù)據(jù)來看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續(xù)收窄，表明在政策利好和市場基本面改善的背景下，市場信心正在逐步增強(qiáng)。

此外，“好房子”時代已正式拉開帷幕，2024 年下半年以來，超 30 個城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，“好房子”也在今年首次被寫進(jìn)政府工作報告。

“好房子”項目的供不應(yīng)求也正成為市場的一大亮點(diǎn)。以成都為例，銷售中介表示，目前成都每個區(qū)域只有一兩個“好房子”項目，但銷售情況卻異?；鸨?。嘉禾桂府兩次開盤均采取搖號銷售，當(dāng)日即告售罄；麓湖麗世縵華雖然還未取得預(yù)售許可證，但已被預(yù)訂了20多套，看房驗(yàn)資門檻也高達(dá)300萬元。