內(nèi)容來(lái)源|見(jiàn)聞地產(chǎn)

作者|曹安潯?

15年前，中國(guó)恒大（03333.HK）在香港聯(lián)交所主板上市，成為市值最大的內(nèi)地民營(yíng)房企，許家印第一次坐上了中國(guó)首富寶座。慶祝酒會(huì)中，滿(mǎn)面紅光的許家印堆起了香檳塔，一派烈火烹油的景象。

15年過(guò)去，中國(guó)恒大和許家印都跌落神壇，如今更是無(wú)力回天，要走向命運(yùn)的終局了。

1月29日，香港高等法院向中國(guó)恒大發(fā)出了清盤(pán)令， 中國(guó)恒大成了第一家被清盤(pán)的大型民營(yíng)房企。

接下來(lái)，中國(guó)恒大這個(gè)上市主體在香港的資產(chǎn)將被清算，按照順序償債，而后消失在地產(chǎn)江湖中。

中國(guó)恒大的清盤(pán)標(biāo)志著，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清在進(jìn)一步加速，或破產(chǎn)清算、徹底告別舞臺(tái)，或拿出更多誠(chéng)意、割肉自救，出險(xiǎn)房企都將加速交上答卷，不能拖延逃避、也不能再躺平。

經(jīng)歷了風(fēng)險(xiǎn)出清帶來(lái)的陣痛之后，地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入穩(wěn)健為王的新時(shí)代。

清盤(pán)

香港高等法院一紙清盤(pán)令，讓中國(guó)恒大走到盡頭，許家印的產(chǎn)業(yè)帝國(guó)分崩離析。1月29日，港股中國(guó)恒大、恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)紛紛大跌，而后停牌。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大債務(wù)重組長(zhǎng)期沒(méi)有進(jìn)展，清盤(pán)早已注定。

這次清盤(pán)由債權(quán)人佳盛環(huán)球向香港高等法院發(fā)起，涉及債權(quán)金額8.625億港元，經(jīng)過(guò)七次押后聆訊后，最終通過(guò)。

在裁決書(shū)中，法官認(rèn)為，許家印是阻止恒大發(fā)行新債務(wù)工具或新股的監(jiān)管障礙之一。

恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁肖恩表示，集團(tuán)和中國(guó)恒大已盡全力抗辯。但集團(tuán)經(jīng)營(yíng)面臨巨大困難、資源極其有限，同時(shí)由于債權(quán)人初步投票情況未達(dá)到預(yù)期、集團(tuán)實(shí)控人因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施等原因，以致債務(wù)重組方案難以落地。

在發(fā)出清盤(pán)令后，香港法院很快認(rèn)命了清盤(pán)人。據(jù)中國(guó)恒大公告，安邁顧問(wèn)有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩(shī)被委任為共同及各別清盤(pán)人。二者曾擔(dān)任騰邦控股、百田石油等多家公司的清盤(pán)人。

接下來(lái)，中國(guó)恒大將在清盤(pán)人的指導(dǎo)下，為過(guò)去的激進(jìn)買(mǎi)單。據(jù)香港法院裁決書(shū)，清盤(pán)人將接管恒大的資產(chǎn)、賬簿、印章等，并與恒大董事接觸，遞交資產(chǎn)負(fù)債狀況說(shuō)明書(shū)。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，在強(qiáng)制清盤(pán)期間，董事的權(quán)力和公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì)被暫停。受法院監(jiān)督的清盤(pán)人將負(fù)責(zé)收回及變現(xiàn)公司資產(chǎn)、按順序償債。一旦公司完成清盤(pán)，清盤(pán)人將向法院申請(qǐng)免除清盤(pán)人的責(zé)任及解散公司。

黃立沖指出，在香港清盤(pán)的公司債項(xiàng)償付優(yōu)先次序是，先償還清盤(pán)開(kāi)支、有資產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人等，然后職工工資、社保費(fèi)用、政府債務(wù)等費(fèi)用，最后清償無(wú)擔(dān)保的債權(quán)人、債務(wù)利息、次級(jí)債權(quán)人。

值得一提的是，恒大香港清盤(pán)，境內(nèi)購(gòu)房者的權(quán)益將得到優(yōu)先保障。北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，中國(guó)恒大被清盤(pán)不等于恒大集團(tuán)境內(nèi)主體被清盤(pán)，恒大在內(nèi)地的資產(chǎn)需要根據(jù)中國(guó)大陸的法律和程序來(lái)進(jìn)行處置。

最高人民法院在去年4月發(fā)文稱(chēng)，如果購(gòu)房者以居住為目的買(mǎi)房并已支付全款，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)將優(yōu)先于其他債權(quán)。即使房屋不能交付，購(gòu)房者主張價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)也優(yōu)先于其他債權(quán)。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，該事件對(duì)保交樓只有心理上的影響，實(shí)際影響不大。在償債相關(guān)排序當(dāng)中，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障應(yīng)該會(huì)被放在第一位。

不過(guò)，恒大2萬(wàn)多億的境內(nèi)外債務(wù)處置，將是一個(gè)更漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程，由于喪失了債務(wù)重組的客觀條件，恒大諸多債權(quán)人中，有些注定是要承擔(dān)損失了。

出清

短短幾年，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，位居世界500強(qiáng)的恒大集團(tuán)，在香港的上市主體中國(guó)恒大遭清盤(pán)，老板許家印及一眾高管也被帶走調(diào)查，成為地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕的一大注腳。

回首許家印過(guò)往近三十年的崛起和跌落，可以看到，這是一個(gè)充滿(mǎn)了野心和欲望的人，在地產(chǎn)黃金時(shí)代瘋狂擴(kuò)張、無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，最終身陷囹圄的故事。

許家印1996年在廣州成立恒大，從金碧花園做起，在地產(chǎn)行業(yè)快速嶄露頭角。

2016年,恒大總資產(chǎn)和銷(xiāo)售額創(chuàng)下新高，成為總資產(chǎn)萬(wàn)億的全國(guó)第一大房企。同年，恒大地產(chǎn)更名為“中國(guó)恒大集團(tuán)”，許家印走上了多元化業(yè)務(wù)之路，恒大足球、恒大汽車(chē)、恒大冰泉、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)等應(yīng)運(yùn)而生。

一直到恒大流動(dòng)性危機(jī)顯現(xiàn)之前，許家印都是風(fēng)光無(wú)限，他一邊與馬云并肩而坐看恒大隊(duì)比賽，一邊抓緊地產(chǎn)加杠桿之風(fēng)，帶領(lǐng)恒大極速前行。2017年，許家印以2900億元身價(jià)超越馬化騰、馬云、楊國(guó)強(qiáng)家族，成為胡潤(rùn)百富榜中的中國(guó)首富。

然而，許家印高杠桿、激進(jìn)擴(kuò)張的“法寶”，撞上了行業(yè)調(diào)控風(fēng)暴，疊加恒大造車(chē)失利，他為此付出了巨大的代價(jià)，恒大系產(chǎn)業(yè)帝國(guó)也不復(fù)往日輝煌。

今年初，紐頓入股恒大汽車(chē)協(xié)議失效，恒大汽車(chē)“救命錢(qián)”再生波折；恒大物業(yè)在1月26日狀告中國(guó)恒大，追償114億元；連年虧損的恒大冰泉被以18億的價(jià)格賣(mài)掉；恒大地產(chǎn)也身負(fù)上百個(gè)限消令和失信被執(zhí)行人信息，2023年銷(xiāo)售額僅為603億元，排名下滑至行業(yè)第24。

在恒大集團(tuán)債務(wù)重組遲遲未見(jiàn)進(jìn)展、經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明顯起色之下，債權(quán)人失去了耐心，最終讓中國(guó)恒大走向清盤(pán)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，許家印的恒大帝國(guó)走向終局，也是風(fēng)險(xiǎn)出清后新篇章的開(kāi)始。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，恒大事件說(shuō)明了，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置中，在保交樓的前提下，會(huì)按照市場(chǎng)化來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)無(wú)謂地救助，不存在大而不倒。

去年底，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上表示，對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

有投資者感慨道，恒大出險(xiǎn)兩年多，終于開(kāi)始出清了。恒大的清盤(pán)方案對(duì)其他出險(xiǎn)房企有參考作用。雖然出清會(huì)很慘烈，但出清之后行業(yè)才有機(jī)會(huì)?！皢?wèn)題總要解決。長(zhǎng)痛不如短痛?！?/p>

與之呼應(yīng)的是，2024年新年伊始，龍光、旭輝、奧園、正榮等多家出險(xiǎn)房企接連傳來(lái)境外債重組的新進(jìn)展。

李宇嘉指出，未來(lái)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企會(huì)被保留下來(lái)，近期，國(guó)家推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，就是在支持這些企業(yè)。

這是屬于穩(wěn)健派房企的曙光，隨著放開(kāi)限購(gòu)等多輪刺激樓市政策的效果顯現(xiàn)，曙光也終將越來(lái)越明亮。大浪淘沙后，十萬(wàn)億級(jí)的地產(chǎn)新世界期待著新的巨頭和玩家。