《投資者網(wǎng)》韓宜珈

近日，房地產(chǎn)政策又有新動(dòng)作，北上廣等一線(xiàn)城市相繼發(fā)布了新政策。

自11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)化政策，進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)政策“組合拳”以來(lái)，各地緊跟著陸續(xù)公開(kāi)了詳細(xì)的政策細(xì)節(jié)。

11月18日，上海、北京相繼發(fā)布通知，將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；同一天，廣州也針對(duì)入戶(hù)新政征求意見(jiàn)。

在利好政策推動(dòng)下，一線(xiàn)城市持續(xù)發(fā)力。

北上同時(shí)發(fā)布利好

11月18日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。

此次通知中明確提到，北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅方面，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這意味著，一線(xiàn)城市在購(gòu)房稅上不再有區(qū)別。

此次通知還明確了，12月1日前個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合相關(guān)規(guī)定的可適用執(zhí)行。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，從12月1日起，在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

此前北京曾規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。

按照新政策來(lái)計(jì)算，居民購(gòu)房契稅最高可以省近10萬(wàn)元。假設(shè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積90-140平方米的首套住房，總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅將從過(guò)去的7.5萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，節(jié)省2.5萬(wàn)；而購(gòu)買(mǎi)面積不超過(guò)140平方米的二套住房的群體，假設(shè)總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅將從過(guò)去的15萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，省了10萬(wàn)元。

除了北京，上海也同步發(fā)布了通知。11月18日，上海住建委、房管局、財(cái)政局和稅務(wù)局四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。此次政策也將自今年12月1日起施行。

通知中還提到了關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅，通知明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。

之前個(gè)人所得稅的相關(guān)政策未作調(diào)整，例如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

除此之外，針對(duì)個(gè)人出售住房增值稅，《公告》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

而對(duì)于購(gòu)房契稅，上海也和北京一樣，統(tǒng)一降低了契稅，有市場(chǎng)人士表示，這一政策或?qū)?duì)上海的豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生利好影響，可以說(shuō)是取消了“豪宅稅”，對(duì)豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售有不小的助力。

據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至17日，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)44%，同比增長(zhǎng)48%；上周（11月1日—17日）樓市成交整體同比漲幅明顯，一線(xiàn)城市同比漲幅領(lǐng)銜為43.34%。

中指研究院表示，此次降低契稅稅率，將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，更加利好改善性住房需求釋放。且此次一線(xiàn)城市不再區(qū)別對(duì)待，這項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對(duì)于一線(xiàn)城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

廣州開(kāi)放“購(gòu)房入戶(hù)”

與此同時(shí)，11月18日廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市戶(hù)籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》，對(duì)全面放寬入戶(hù)條件與門(mén)檻向社會(huì)公眾公開(kāi)征求意見(jiàn)。

在修訂稿中，新增了兩種入戶(hù)類(lèi)別，分別為安居樂(lè)業(yè)入戶(hù)及投資納稅入戶(hù)。廣州也成為第1個(gè)放開(kāi)“購(gòu)房入戶(hù)”的一線(xiàn)城市。

根據(jù)擬出臺(tái)的落戶(hù)新政，廣州將對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)1年的人員”，可申請(qǐng)入戶(hù)。

《規(guī)定（修訂稿）》還計(jì)劃取消積分制入戶(hù)年度名額限制，實(shí)行常態(tài)化申請(qǐng)，累計(jì)積分分值達(dá)到年度積分制入戶(hù)分?jǐn)?shù)線(xiàn)即可申請(qǐng)入戶(hù)。同時(shí)，放寬積分制入戶(hù)年齡限制，申請(qǐng)年齡由45歲放寬至50歲；簡(jiǎn)化指標(biāo)條件，明確積分制入戶(hù)指標(biāo)由穩(wěn)定居住、穩(wěn)定就業(yè)、年齡3項(xiàng)指標(biāo)組成。

《規(guī)定（修訂稿）》還擬放寬引進(jìn)人才入戶(hù)條件。全面支持高層次人才入戶(hù)，不受年齡、社保等限制；放寬年齡限制，博士、碩士、本科入戶(hù)年齡條件均放寬5歲；降低學(xué)歷門(mén)檻，允許大專(zhuān)學(xué)歷入戶(hù)。

此外，《規(guī)定（修訂稿）》計(jì)劃適度放寬老年人投靠入戶(hù)限制，將投靠子女入戶(hù)需“所有子女均具有本市戶(hù)籍”條件限制，調(diào)整為“有子女具有本市戶(hù)籍連續(xù)滿(mǎn)5年”。

從中不難看出，廣州正逐步放寬放開(kāi)落戶(hù)限制，也將成為一線(xiàn)城市中最先實(shí)施取消積分落戶(hù)指標(biāo)限制的城市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州新增安居樂(lè)業(yè)入戶(hù)政策一方面豐富了多元化入戶(hù)的框架，另一方面也順應(yīng)了有恒產(chǎn)者有恒心的規(guī)律，是打造內(nèi)需型社會(huì)的關(guān)鍵。他指出，廣州是第一個(gè)擬放松購(gòu)房入戶(hù)的一線(xiàn)城市，這一政策有利于促進(jìn)基于落戶(hù)需求而購(gòu)置房產(chǎn)的消費(fèi)行為，特別是對(duì)于有子女教育需求的人群。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增存并重。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，“潛在有效需求規(guī)模依然較大”。隨著政策“組合拳”的推出，倪虹直言，“我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿(mǎn)信心”。（思維財(cái)經(jīng)出品）■