文丨惠凱 ?編輯丨承承

光線(xiàn)傳媒看好奧林NEO項(xiàng)目的升值潛力。

光線(xiàn)傳媒近日公告計(jì)劃斥資12.2億元收購(gòu)北京奧林NEO辦公樓，交易對(duì)手為東方資產(chǎn)、翰同資本等。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站安居客的介紹，北京奧林NEO的單價(jià)是4.14萬(wàn)元/平米。盡管當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)面臨一定空置率壓力，但光線(xiàn)傳媒對(duì)奧林NEO項(xiàng)目的升值空間仍表達(dá)了樂(lè)觀態(tài)度。

光線(xiàn)傳媒斥資收購(gòu)房產(chǎn)

2025年電影市場(chǎng)口碑和票房最高的作品毫無(wú)疑問(wèn)是《哪吒之魔童鬧?！?，該片制作發(fā)行公司光線(xiàn)傳媒的業(yè)績(jī)和股價(jià)也錄得出色表現(xiàn)，股價(jià)年內(nèi)漲幅最高超過(guò)3倍，回調(diào)后截至3月10日，仍有146.82%漲幅，總市值也一度突破千億元，成為A股影視傳媒板塊的新龍頭。

公司于今年2月5日，《哪吒之魔童鬧?！飞嫌硟H7天后就公告，當(dāng)時(shí)48.4億元的票房對(duì)光線(xiàn)傳媒營(yíng)收貢獻(xiàn)達(dá)9.5億元-10.1億元，而當(dāng)前總票房已飆升至148億元以上，有券商分析師估算，《哪吒之魔童鬧?！纷罱K對(duì)光線(xiàn)傳媒的營(yíng)收貢獻(xiàn)有望達(dá)到30億元左右。

光線(xiàn)傳媒的最新動(dòng)態(tài)是3月8日發(fā)布的《購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)公告》，公告稱(chēng)，將斥資12.2億元收購(gòu)北京光曜致新冬城企業(yè)管理咨詢(xún)合伙企業(yè)(有限合伙)(簡(jiǎn)稱(chēng)“光曜致新”)、北京翰合投資管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“北京翰合”)分別持有的北京棫霖企業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“北京棫霖”)99%、1%的股權(quán)及隨附的全部權(quán)利和利益，從而取得位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路158號(hào)-1至5層101的北京奧林NEO大樓的所有權(quán)，用于公司辦公場(chǎng)所。

公告顯示，光曜致新的合伙人是中國(guó)東方資產(chǎn)等四大AMC中的兩家；北京翰合的股東穿透后為知名地產(chǎn)投資人、翰同資本創(chuàng)始人王倩，以及合眾厚生投資的董事長(zhǎng)卞大巍。翰同資本2017年后參與投資并操盤(pán)了多個(gè)大型城市更新項(xiàng)目，包括上海靜安NEO大廈、北京奧林NEO等，在業(yè)內(nèi)有一定口碑。此次光線(xiàn)傳媒收購(gòu)?qiáng)W林NEO大樓，意味著東方資產(chǎn)、翰同資本、合眾厚生在奧林NEO項(xiàng)目上成功退出。

財(cái)報(bào)顯示，東方資產(chǎn)近兩年面臨一定的業(yè)績(jī)和資產(chǎn)壓力。年報(bào)顯示，東方資產(chǎn)的總營(yíng)收從2021年1069億元下滑到2023年963.8億元，同期歸母凈利潤(rùn)從72.4億元下滑到15.3億元。東方資產(chǎn)整體負(fù)債率較高，近幾年資產(chǎn)負(fù)債率維持在87%左右。本次出售奧林NEO有助于東方資產(chǎn)進(jìn)一步改善資產(chǎn)流動(dòng)性，加快投資收益落袋。今年2月，東方資產(chǎn)公告控股股東變更為中央?yún)R金公司。

公告顯示，北京棫霖向大連銀行北京分行借款，北京棫霖將其持有的北京奧林NEO大樓的物業(yè)抵押給大連銀行，且為保障大連銀行的資金安全，光曜致新及北京翰合將其持有的北京棫霖99%、1%的股權(quán)質(zhì)押給大連銀行。此次光線(xiàn)傳媒承債式收購(gòu)?qiáng)W林NEO，意味著大連銀行的信貸資金將得到保證。

值得一提的是，早在2007年，大連銀行曾發(fā)起A股IPO，但至今未能如愿。Wind顯示，大連銀行2020年以來(lái)業(yè)績(jī)有所下滑，歸母凈利潤(rùn)從2020年度10億元下滑到2023年6.1億元。截至2024年9月末，大連銀行的最新凈息差為0.8%、不良貸款率為2.63%。

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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：奧林NEO單價(jià)4.14萬(wàn)元/平米

公司看好奧林NEO升值前景

公告顯示，奧林NEO的建筑面積28504平米，每層5000平米的超大空間，區(qū)位和條件優(yōu)越，所在的北京市亞奧板塊辦公樓報(bào)價(jià)區(qū)間為4.5萬(wàn)元/平米-6萬(wàn)元/平米，本次交易價(jià)格是在參考市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上友好協(xié)商確定的。

在安居客官網(wǎng)上，華仕兄弟（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司旗下的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬女士今年2月發(fā)布了一則“亞奧商圈核心位置奧林NEO整棟出售”的寫(xiě)字樓待售信息，顯示奧林NEO的業(yè)主正尋求出售該辦公樓，售價(jià)12億元，與最終公告的12.2億元的價(jià)格區(qū)別不大。

值得一提的是，據(jù)安居客的待售信息介紹，奧林NEO的單價(jià)是4.14萬(wàn)元/平米，相比光線(xiàn)傳媒公告的附近同檔次辦公樓4.5萬(wàn)元/平米-6萬(wàn)元/平米的報(bào)價(jià)低了8%-30%。

對(duì)于此次收購(gòu)，光線(xiàn)傳媒方面表示，除了滿(mǎn)足辦公需求外，看好奧林NEO的增值潛力也是收購(gòu)原因之一。公告也顯示，奧林NEO“高端配置和稀缺性使其具有較高的資產(chǎn)增值潛力和較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，未來(lái)隨著區(qū)域發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)值有望進(jìn)一步提升”。

近幾年，北京地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的估值和出租率都面臨一定的下行壓力。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行數(shù)據(jù)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)截至2024年9月末的空置率為18.2%，同比上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)；另一家知名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和數(shù)據(jù)公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望》顯示，截至2024年末，北京辦公樓市場(chǎng)的整體空置率為21%。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬女士發(fā)布于安居客網(wǎng)站的奧林NEO介紹信息也顯示，奧林NEO的使用率是80%。

來(lái)源：安居客網(wǎng)站

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光線(xiàn)傳媒資產(chǎn)負(fù)債率低

發(fā)債融資有優(yōu)勢(shì)

此次收購(gòu)對(duì)光線(xiàn)傳媒的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生一定影響。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，光線(xiàn)傳媒“流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目下的貨幣資金為20億元，“非流動(dòng)資產(chǎn)”下的投資性房地產(chǎn)為0。此次收購(gòu)將加速公司在手現(xiàn)金的消耗，資產(chǎn)流動(dòng)性有所下降。

Wind數(shù)據(jù)還顯示，光線(xiàn)傳媒的資產(chǎn)負(fù)債率雖然較低，但近些年正在走高。光線(xiàn)傳媒2020年末的資產(chǎn)負(fù)債率是7.9%，2023年末、2024年9月末的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)上升至12.5%和12.2%。

公開(kāi)信息也顯示，光線(xiàn)傳媒早在2017年時(shí)發(fā)行了“17光線(xiàn)01”，成功募資10億元，但在2020年到期后未再發(fā)行新的債券。當(dāng)時(shí)光線(xiàn)傳媒的主體評(píng)級(jí)是AAA，“17光線(xiàn)01”的票面利率是5%。而當(dāng)前AAA級(jí)新發(fā)公司債的票面利率普遍低于3%，融資成本大幅降低。也因此，考慮到光線(xiàn)傳媒的負(fù)債率很低、評(píng)級(jí)較高，當(dāng)前發(fā)債融資有望獲得較高的認(rèn)購(gòu)率和很低的融資成本，并推動(dòng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)張。

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技術(shù)人員超過(guò)百人

有進(jìn)一步擴(kuò)充潛力

安居客網(wǎng)站介紹，奧林NEO的辦公位數(shù)量是3866個(gè)-7733個(gè)，收購(gòu)?qiáng)W林NEO后將進(jìn)一步滿(mǎn)足辦公需求，尤其是動(dòng)畫(huà)技術(shù)人員的辦公需求。而員工規(guī)模的擴(kuò)張，尤其是研發(fā)技術(shù)人員的大幅增加，是光線(xiàn)傳媒得以制作多部精良動(dòng)畫(huà)電影的重要支撐。

Wind顯示，光線(xiàn)傳媒的研發(fā)技術(shù)人員數(shù)量從2021年末的66人增至當(dāng)前達(dá)105人，占總員工的比例從13%大幅提升到18.7%，在A股影視傳媒公司板塊下，光線(xiàn)傳媒的研發(fā)技術(shù)員工規(guī)模僅次于萬(wàn)達(dá)電影（研發(fā)技術(shù)員工905人）、*ST文投（研發(fā)技術(shù)員工140人），而研發(fā)技術(shù)員工占總員工的比例則遠(yuǎn)高于萬(wàn)達(dá)電影，僅次于*ST文投等少數(shù)影視公司。

隨著奧林NEO項(xiàng)目的收購(gòu)，以及國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫(huà)前景愈發(fā)樂(lè)觀下，預(yù)期光線(xiàn)傳媒的研發(fā)團(tuán)隊(duì)可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)充。光線(xiàn)傳媒旗下的e視網(wǎng)顯示，公司近期仍在大規(guī)模招聘動(dòng)畫(huà)人才，包括動(dòng)畫(huà)流程人員、剪輯助理、場(chǎng)景和角色模型師等多類(lèi)崗位。

表1 ?光線(xiàn)傳媒近幾年研發(fā)團(tuán)隊(duì)的規(guī)模和占比持續(xù)增長(zhǎng)（單位：人）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

表2 ?A股影視傳媒公司市值和員工數(shù)量的變化（單位：億元，人）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

（文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）